不動産投資だけで生活できるのか？ — 6〜10億円規模とATCF戦略の現実

【前提】不動産投資は「規模」と「ATCF」で決まる

先日、滝島Gメンの動画を見て改めて感じたことがあります。新築木造アパート投資は“誰でもできる”わけではありません。小規模で始めて運営が破綻するケースは後を絶ちません。

本記事では、1級FP技能士の視点から「不動産投資で生活できるか」を整理します。大事なのは 規模（総資産） と ATCF（税引後キャッシュフロー） です。

◆ 年収1,000万円レベルの生活なら 6〜10億円規模が必要

生活水準によりますが、年収約1,000万円の生活を不動産収入だけでまかなうには、6億〜10億円程度の資産規模 を想定するのが現実的です。これは、以下のリスク要因を織り込んだうえでの数値です。

• 空室リスク
• 長期修繕費
• 税金・金利変動
• 運営コストと流動性

◆ 不動産投資は経営である — 必要な3つの力

規模を持っていても、経営力がなければジリ貧になります。特に必要なのは次の3点です。

1) 税制を理解しATCFを最大化する力

法人か個人か、減価償却の戦略、経費計上のタイミングなど。税制を味方につけられなければ、見かけ上の利益が現金として残りません。

2) 建物保全の実務力

適切な修繕計画、設備更新、入居満足度維持が長期稼働の鍵です。保全が弱いと資産価値は短期間で毀損します。

3) 満室を作るマーケティング力

募集戦略・家賃設定・不動産会社との連携。満室は“運”ではなく仕組みで作ります。

◆ 公務員が失敗しやすい理由（特に注意）

よくあるケース：年収700万円の公務員が新築アパートを一棟買う。ここで規模拡大に失敗すると、その後の展開が極めて厳しくなります。主な理由は以下。

• 副業禁止規定の存在（名義・法人設計が必要）
• 金融機関の評価や借入条件の制約
• 配偶者名義や資産管理法人などの代替手段の設計が必須

◆ 実践ステップ（現実的な道筋）

1. 座学で基礎を固める（税制・法務・資金繰り）
2. 少額または小規模で実戦経験を積む（市場の肌感を得る）
3. ATCFを意識した物件の選定・法人設計を行う
4. 保全計画と満室戦略を標準化する
5. 規模拡大は段階的に、常に資金と税務の見直しを入れる

◆ マインドセット — 自分で考える投資家になれ

最も失敗する人は「誰かに依存する人」です。業者やコンサルの言うことを盲信してはいけません。投資は自己責任。学び続ける姿勢と、冷静な判断力が不可欠です。

◆ まとめと次のアクション

不動産投資で生活することは可能です。しかしそれは“ロマン”ではなく、事業としての不動産経営 を構築できた場合に限ります。6〜10億円という数字は目安であり、重要なのはATCFを残す設計と長期的な保全体制です。