区分所有マンション投資法
（基礎編）

を専業とすること）になるには、無理があります。

　実際には、9割融資で賃料6万円前後の物件を40室以上所有しなければ家族4人の

最低限の生活を維持することはできないでしょう。

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　では、実際に計算して見ましょう。

　6万×12ヶ月＝72万円/年

　築20年以内で市場性・流動性のある良質の1R区分マンションで、都心部の場合、

キャップレートは8％程度（2014年）です。

　72万円÷8％＝900万円になります。

　購入経費率18％とします。（頭金10％+8％諸経費）

　900万円×18％×40室＝6,480万円の自己資金が必要になります。

　6,480万円もの自己資金があって、わざわざ中古の区分マンションを買う人もいないで

しょう。

　また、区分マンションの場合、40室もの融資を銀行から受けることは非常に困難です。

　その理由は、担保価値も殆ど無いものと扱われるのため、実際には一つ一つ返済を終

えていかなければ、次々と融資が受けられません。

　現実には10室程度までが限界でしょう。順次無担保化（借入の完済）していきながら少し

ずつ増やしていくことになります。

　40室を無担保化できれば、相当多額のキャッシュフローを得られるでしょうが、、その時

あなたは、何歳になっているでしょうか？

　こうしたことから、基本的に中古区分マンションの投資は属性が低く、自己資金も少ない

人が仕方なく始めるためのものと割切って考えるべきでしょう。

　したがって、できれば避けたい投資法になります。

　高属性（年収1000万円以上+債務超過なし+金融資産2000万円以上）の方は、こうした

区分マンション投資法は絶対にやめておくべきです。

　逆に高属性ではない人は、現金で買うか、融資を使って買う場合でも、転売益が出る

良質の区分マンションを買うようにすれば、次の展開もあります。

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